Markt- Angebots- und Verkaufspreis

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Der Liegenschaftswert hat sehr wohl auch einen Einfluss auf die Höhe der Hypothek. Der Wert wird von der Bank berechnet, die sich an den eingereichten Unterlagen orientiert. Weichen Verkaufspreis und Schätzung jedoch stark voneinander ab, so besteht der Verdacht eines überhöhten Verkaufspreises. Natürlich gibt es keine punktgenaue Wertberechnung – schlussendlich müssen auch die Vorstellungen und Vorlieben des Interessenten berücksichtigt werden.

Welche Faktoren müssen im Vorfeld berücksichtigt werden?

Folgende Faktoren werden im Zuge der Wertermittlung herangezogen: die Lage, die Verkehrsverbindungen, die Infrastruktur, die Steuersituation, die Arbeits- und auch Freizeitangebote und der Bevölkerungsmix. Des Weiteren wird auch die Immobilie selbst bewertet. Hier sind vor allem das Alter des Objekts, die Qualität und auch der aktuelle Ist-Zustand ausschlaggebend. Exklusivität und Stil werden jedoch nicht berücksichtigt. Aussergewöhnliche Baustile oder extravagante Ausbauten sind natürlich auch riskant: Nur selten finden sich Interessenten, die für aussergewöhnliche Ausführungen tiefer in die Tasche greifen wollen; mitunter besteht sogar das Risiko, dass der Verkäufer nicht annähernd den gewünschten Verkaufserlös erzielt. Der Gebäudezustand fliesst jedoch immer in die Bewertung der Immobilie mit ein. So auch, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Hier können eine fehlende Dämmung, alte Wasser- und Stromleitungen oder auch eine alte Heizungsanlage hohe Kosten verursachen, die im Vorfeld berücksichtigt werden müssen. Die potentiellen Käufer sollten daher den Erneuerungsfonds kontrollieren. Steht genügend Kapital zur Verfügung, so kann der spätere Eigentümer davon ausgehen, dass er nicht mit horrenden Zusatzkosten konfrontiert wird.

Die Methoden

Die hedonische Schätzmethode: Die Lage und die Eigenschaften des Objektes werden mit anderen Objekten verglichen; die Berechnung wird mit einem speziellen Computerprogramm durchgeführt. Die Basis bilden tatsächlich erzielte Preise, die im Zuge eines statischen Verfahrens einen Einblick geben, wie hoch der Verkehrswert tatsächlich ist. Eine günstige und auch recht einfache Methode. Der Nachteil? Spezielle Objekte (Liebhaberprojekte, alte Gebäude oder Immobilien, die auf grossen Grundstücken stehen) können nicht genau bewertet werden. Die Ertragswertmethode: Der Liegenschaftswert wird anhand der Mieterträge berechnet – die Einnahmen, die durch eine mögliche Vermietung in den kommenden Jahren erzielten werden könnten, werden hochgerechnet und in weiterer Folge kapitalisiert. Die Realwertmethode: Die Rechnung ergibt sich aus Landwert + Zeitbauwert; der Zeitbauwert wird anhand der Formel Neubauwert – Altersentwertung + den Baunebenkosten ermittelt.

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